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出让金无着落 上海外滩“地王”或收回

发布时间:2020-03-27 11:02:34
出让金无着落 上海外滩“地王”或收回

  临近全额支付土地出让金的较后期限,缺钱的上海证大(00755.HK)很可能会丢掉已经到手的外滩“地王”。    自今年2月份以92.2亿元一举获取上海外滩“地王”之后,上海证大便始终深陷资金话题之中。有知情人士近日向《靠前财经日报》记者透露,虽然历经多方努力,上海证大募集的资金距离全额付清上述地块出让金仍然有差距。“如果在较后期限到来时还是未能完成支付,‘地王’很有可能面临被收回的局面。”若果真被收回,按规定,上海证大以前支付的4.5亿元保证金将被没收。    今年2月,北京国土部门便因为大龙地产(600159.SH)逾期未缴清土地款而收回其拍得的“地王”。    “蛇吞象”游戏再现    上海外滩国际金融服务中心地块(8-1地块)在今年2月份的出让,可谓轰动一时。资料显示,该地块东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至原海港医院围墙,用地面积5.7276万平方米。这幅被称为“上海勾地制首单”的地块,较终通过招标、评比及竞价等系列步骤之后,由上海证大以92.2亿元代价力克群雄,纳入囊中,其楼面地价折合约为34148元/平方米。    按照相关规定,项目开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间。而土地出让价款的付款期限,则限定在出让合同签订后2个月内付清,或半年内分期支付。    在上海证大于2月3日发布的拿地公告中提及,预期土地出让合同将于2010年2月11日或上海市黄浦区规划和土地管理局批准之后订立。不过有消息称,上海外滩“地王”的支付时间期限应为9月13日。    不过这一话题对于上海证大而言显得讳莫如深。该公司相关人士在回答记者询问时回复称:“9月13日并不是较后期限,关于该幅土地的运作方式及后续操作,将会由公告形式予以透露。”    鉴于这一短期内需要完成支付的巨大资金压力,国际评级机构标准普尔7月曾将上海证大“B”的长期企业信贷评级,以及“B”的债务评级置于负面信用观察名单。理由是,此次收购仅金额就相当于证大房产2009年总资产的1倍,而且款项支付将依赖于外部各方的融资,但这充满不确定性。    而证大的中期业绩报告则显示,截至2010年6月30日,公司持有现金仅有约12.55亿元人民币。    要全数拿出这92.2亿元,难度可想而知。这种情况很像2009年11月中旬以50.5亿元拍下北京“地王”的大龙地产,按2009年该公司2.87亿元的利润计算,起码需连续“辉煌”17年才能支付50.5亿元的土地出让金。外界一直在质疑大龙地产的支付能力。果然,2月1日,北京市国土资源局发布公告称,由于大龙地产逾期未全额付清土地出让金,取消大龙公司的竞得资格。    银根紧缩筹钱困难    面对外界的质疑之声,上海证大迅速作出了反应。4月27日,公司对外宣布称,将与复地集团公司、杭州绿城置业投资有限公司和上海磐石投资管理有限公司,共同投资设立一合资企业。完成之后,各方分别按照50%、30%、10%及10%的股权分配,以现金形式向合资公司提供贷款。    通过此次协议合作,几家企业实际上已“被串在了一条绳上”。其中,上海证大以名下喜马拉雅项目股权作为质押,以期作为获取复地集团公司25.72亿元贷款之保障。另一边,亦在假设复地集团未能支付这笔股东贷款的情况下,则绿城可以1亿元代价从复地手中购得合资公司10%股权,以使得绿城持有合资公司股权增长至20%。    尽管在组建合资公司公告中并未明确上海外滩“地王”与设立该合资企业的相互联系,然而一句“合资公司将打造成资金集中平台,从而在上海投资更大型项目”的阐述,则显得意味深长。其实早在证大拿地之初便曾对外公告称,公司有意与多家投资者进行磋商,以组建项目公司共同发展地块。    按照协议规定,原本合资企业中证大、复地、绿城及磐石各方,分别支付10亿元、25.72亿元、8.58亿元及1.873亿元,共计逾46亿元,这一数字恰好足够支付50%的土地出让金。    “现在合作关系之间的联系链条很脆弱。”另一位知情人士表示,“鉴于资金压力,绿城继续参与的可能性并不大,而复地是否亦会如期付清股东贷款,如今也是个未知数。这对于证大来说,土地出让金的支付压力可想而知。”    这并不难理解,在银根持续收缩的情况下,房地产企业的资金链开始逐渐紧绷起来。以绿城为例,2010年中期业绩报告显示,该公司的负债率已高达158.8%。这家在期内持有现金110亿元的公司,负债额却高达303亿元,委实显得捉襟见肘。    就在8月底,还有投资界人士称,曾经接到来自证大的融资“绣球”,“当时提及这一地块的资金差距还有数十亿元之多。”    一位接近证大的人士表示,面临土地出让价款付清较后期限的步步紧逼,证大始终在做着不懈的资金筹集努力。“只是现在形势不理想,无论是境内的宏观政策效应,还是境外资金监管力度的加大,都对证大筹集资金的行动造成影响。”

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